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小户型的公寓值得买吗?为什么?

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苏州公寓能买吗?

非专业人士,说说身边几个朋友买公寓实例吧!

1、一上海朋友到苏州高铁新城,出手购买两套公寓,总价80w加。预计出租每套/月/2.5k,朋友原话:将来老了后,每月拿5000租金养养老比儿子好,儿子不见得会每月给5k养老金。



2、在苏州做生意的四川朋友,自住房已有,手里有点闲钱,高铁新城两套公寓、相城区另一商业广场一套公寓。有次见面闲聊,聊起上海朋友的理论,四川朋友分享了一段他家事,朋友老家母亲身体欠安,去医院初查,说是可能要手术!遂电话告知四川朋友,朋友得知不是大问题,小手术可解决。回家商量后给老母亲打了5k, 老母亲自己医院复查后,没什么问题,手术也不用做了。朋友老婆听后就问朋友:“咱妈手术也不做了,这钱不退我们吗?这样不退的话,以后要真需要用钱了?谁还出呀!”能感觉到朋友说出时的无奈!听后感悟甚深!“养儿防老,在当下更多是啃老了!儿欲尽孝,还需有个深明大义的老婆呀!”

3、一女性朋友,投资性质买了一40平公寓,首付25w,贷款25w(不知道贷款年限)精装交付,房子拿到手后2.8k/月租出去了,签四年合同。基本以租养房完全够用!
不知道题主是自住还是投资,以笔者身边几个朋友都是投资视角看,还是值得买的!总价50w左右的公寓,年租金基本在3w上下,回报率基本在6%左右,算是比较稳健的理财了!且不说中间公寓涨价部分!

小户型公寓实质就是开发商的陷阱,不值得购买。无论自住还是投资,都不是合适的对象。



我们先来说小户型公寓是如何产生的,城市规划每年会有商业土地与住宅土地配比,而我们知道大型商业体很难销售,那么开发商取得商业土地后又想快速变现,如何操作?

答案就是小户型公寓,规划设计是按照酒店进行设计。因为是商业土地,容积率较高,一般高于3.5,商业公寓是按照经营做消防验收,安全通道要有两个,住宅是一个,所以未了降低公摊,一般做法就是加大单层面积。所以我们看到的小户型公寓产品,每层有很多住户,远远高于住宅。而且商业用地限制,未来是商水、商电,一般无天然气,部分可以实现供热。后期居住成本远高于住宅。

小户型公寓,受土地性质影响,外立面与绿化都是商务风格,与其说是公寓不如说更像酒店。这种产品一般单层做4.5米挑高,因为商业土地规定4.5米以下是不占容积率的,所以一般都会打出赠送面积。



这种产品如果居住,是完全没有品质的。几乎没有绿化,邻居很多,而且做什么的邻居都有。可能你的隔壁是一家修脚店,可能隔壁的隔壁是理发店,再隔壁呢可能是搞传销的集会场所。开发商只为快速回款,对购买者是不做审查的,而很多购买者只为快速收租金,对租户也不做审查的。所以整个环境混乱不堪,这种时候物业无法插手的,因为这种房屋就自带办公属性。

第二说投资者呢,很多投资者想的是价格低,有升值的空间,买下来以后可以租出去收取租金。可能会让您失望,这种社区刚开始的两年会有部分租客,但随着鱼龙混杂人员的入住,环境会越来越糟糕,环境糟糕下去租客越来越少,升值也只会越来越慢,甚至下跌。

笔者见过这种公寓最后居住很多的老年人养老,楼道堆满杂物,隔壁是各种咨询公司,每天不知名的人员随意走动。环境糟糕无比,房价升值几乎无望。

这种产品能推出,最受益的是开发商,住宅价格的飞涨给了这种产品时机,很多买不起住宅的炒房者退而求其次购买商业公寓,但是这种产品绝对是炒房客的温床,真正居住的寥寥无几。一旦住宅价格降温,这种产品会迅速被冷落最终变得无人问津。

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